【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】DTZ戴德梁行發(fā)表2012年第2季度亞太區(qū)物業(yè)投資合理價(jià)值指數(shù)報(bào)告，北京寫字樓市場(chǎng)於2012年第2季度的投資合理價(jià)值指數(shù)排名躍升至亞太區(qū)各地區(qū)、各物業(yè)類型市場(chǎng)的首位，然而雅加達(dá)寫字樓市場(chǎng)也大幅攀升至第二位，主要由於當(dāng)?shù)貙懽謽俏飿I(yè)預(yù)料可於未來5年錄得強(qiáng)勁的回報(bào)。

戴德梁行表示，這項(xiàng)預(yù)測(cè)是基於去年年底印尼投資評(píng)級(jí)回升，以及該國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，人民收入增加，令更多外資到印尼投資和加快於該國(guó)的擴(kuò)充步伐。在石油及天然氣等能源行業(yè)、商品及消費(fèi)品行業(yè)，企業(yè)租賃尤其活躍，有利於寫字樓市場(chǎng)前景。

DTZ戴德梁行亞太區(qū)研究部主管蔡楚芬評(píng)論，在租金上漲同時(shí)回報(bào)率收縮的環(huán)境下，雅加達(dá)寫字樓物業(yè)的資本價(jià)值將會(huì)提升，在未來有望為投資者帶來更佳的回報(bào)。現(xiàn)時(shí)雅加達(dá)寫字樓的價(jià)格較其他東盟市場(chǎng)更吸引，而優(yōu)質(zhì)物業(yè)的回報(bào)率約為9%，可見市場(chǎng)正為投資者帶來不錯(cuò)的收益。我們預(yù)期雅加達(dá)寫字樓於未來5年的年度回報(bào)率可達(dá)到25%，令該市場(chǎng)成為亞太區(qū)的超出指標(biāo)（HOT）市場(chǎng)，代表其極具投資價(jià)值。

DTZ戴德梁行投資合理價(jià)值指數(shù)透過「超出指標(biāo)」（HOT）、「符合指標(biāo)」（WARM）及「低於指標(biāo)」（COLD）三個(gè)評(píng)級(jí)，旨在給予投資者一個(gè)概念，以便比較亞太區(qū)內(nèi)各地的優(yōu)質(zhì)寫字樓、商舖及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在目前價(jià)格下的投資吸引力。

最新的2012年第2季度各地排名顯示，雖然經(jīng)濟(jì)前景尚存陰霾，但亞太區(qū)仍具有眾多吸引環(huán)球投資者的機(jī)會(huì)。區(qū)內(nèi)共61個(gè)物業(yè)市場(chǎng)中，有51個(gè)的評(píng)級(jí)為回報(bào)「超出指標(biāo)」或「符合指標(biāo)」，而屬「超出指標(biāo)」的市場(chǎng)數(shù)目更自上季的24個(gè)增至本季的32個(gè)，令整體亞太區(qū)的投資合理價(jià)值指數(shù)自本年第1季度的60，增加至本季度的68。

亞太區(qū)市場(chǎng)的投資合理價(jià)值指數(shù)上升，反映本區(qū)不少市場(chǎng)在未來5年預(yù)期會(huì)有穩(wěn)健的租金增長(zhǎng)，令預(yù)期回報(bào)增加，可見亞太區(qū)在目前環(huán)球經(jīng)濟(jì)環(huán)境中仍不缺理想的投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，雖然亞太區(qū)內(nèi)普遍市場(chǎng)的債券回報(bào)率下降，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)的回報(bào)率仍大致平穩(wěn)，因此，本季度亞太區(qū)市場(chǎng)的投資合理價(jià)值指數(shù)上升，代表著與物業(yè)相關(guān)的收益回報(bào)勝於其他資產(chǎn)類別的投資回報(bào)。

第2季度亞太區(qū)內(nèi)投資合理價(jià)值指數(shù)上升的市場(chǎng)主要位於澳洲、印度及中國(guó)，澳洲方面，本季除了墨爾本的商舖市場(chǎng)仍屬「低於指標(biāo)」外，該國(guó)其餘市場(chǎng)的評(píng)級(jí)皆為「超出指標(biāo)」，因?yàn)樵搰?guó)物業(yè)回報(bào)率與債券回報(bào)率的差距擴(kuò)大，令投資者更垂青於澳洲的物業(yè)投資，例如是布里斯班及柏斯的工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。環(huán)球經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致澳洲息口偏低，令債券回報(bào)率下降，其中澳洲5年期債券的回報(bào)率於2012年6月底僅為2.5%，但物業(yè)回報(bào)率卻仍然貼近周期性的高峰水平。

新興物業(yè)市場(chǎng)如中國(guó)及印度亦為投資者提供不錯(cuò)的投資價(jià)值，兩國(guó)預(yù)期在未來五年均將錄得強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)，而印度還會(huì)受惠於更高的物業(yè)投資回報(bào)。DTZ戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅表示，中國(guó)市場(chǎng)的投資合理價(jià)值指數(shù)較佳，主要由於不少中國(guó)市場(chǎng)在未來5年均會(huì)出現(xiàn)明顯的租金升幅，在17個(gè)中國(guó)的物業(yè)市場(chǎng)中，有9個(gè)的評(píng)級(jí)為『超出指標(biāo)』，當(dāng)中北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)料至2016年間將受惠於強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)及資本價(jià)值提升，成為亞太區(qū)內(nèi)最具投資吸引度的市場(chǎng)。對(duì)比之下，深圳寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格目前屬估值過高，導(dǎo)致回報(bào)率較低，評(píng)級(jí)為『低於指標(biāo)』。

印度方面，不少市場(chǎng)料將提供理想的回報(bào)，特別是德里及孟買的商舖市場(chǎng)，在未來五年的年度回報(bào)可達(dá)最少15%，令兩地成為亞太區(qū)回報(bào)率最高的商舖市場(chǎng)。在DTZ戴德梁行的投資合理價(jià)值指數(shù)評(píng)級(jí)中，德里商舖屬「超出指標(biāo)」，孟買商舖則屬於「符合指標(biāo)」。

隨著東南亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，不少區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的租金將會(huì)上升，帶動(dòng)?xùn)|南亞市場(chǎng)的回報(bào)前景亦不俗，印尼雅加達(dá)寫字樓市場(chǎng)就是一例。東南亞市場(chǎng)大部分的評(píng)級(jí)為「超出指標(biāo)」或「符合指標(biāo)」，本季曼谷及新加坡的商舖市場(chǎng)評(píng)級(jí)也有提升，區(qū)內(nèi)只有新加坡及吉隆坡的寫字樓市場(chǎng)仍屬「低於指標(biāo)」。

東京寫字樓市場(chǎng)的租金在過去4年間累積下跌了37%，但在本年第2季度租金調(diào)頭微升，預(yù)期東京寫字樓租金將重回上升軌道，而在回報(bào)率收縮的情況下，預(yù)料東京寫字樓的資本價(jià)格在未來5年可望達(dá)到每年6%的增長(zhǎng)，是故該寫字樓的評(píng)級(jí)亦屬「超出指標(biāo)」。

亞太區(qū)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)的投資表現(xiàn)不一，雖然不少市場(chǎng)的回報(bào)前景甚佳，但部分開放型經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，如香港及新加坡的寫字樓市場(chǎng)，皆較受外圍經(jīng)濟(jì)低迷的影響，導(dǎo)致物業(yè)租金及資本價(jià)值走軟。DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)主管白麗琪指出，在環(huán)球經(jīng)濟(jì)仍存在不明朗因素下，雖然部分市場(chǎng)以目前價(jià)格水平來看的回報(bào)表現(xiàn)較不吸引，但從本季度亞太區(qū)內(nèi)普遍市場(chǎng)均可提供較高回報(bào)及有較高增長(zhǎng)前景來看，長(zhǎng)線投資者只要熟悉個(gè)別地區(qū)市場(chǎng)環(huán)境並選擇得宜，仍可在區(qū)內(nèi)找到理想的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。